Kiralar, her yıl belirli oranlarda artış göstermektedir. Bu artışlar birtakım koşullara bağlıdır ve yasalar çerçevesinde düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde zam oranlarına dair gerekli bilgiler ve kurallar bulunmaktadır. Bu kurallara hâkim olmak, hem ev sahibi hem de kiracı açısından hak kayıplarının önüne geçilmesi anlamı taşır. Kanundaki düzenleme için Tefe-Tüfe bilgisi elzemdir. TÜFE’yi yorumlamak için baz dönem ve karşılaştırılmak istenen dönem belirlenmelidir. Öte yandan TEFE, Türkiye’de ekonominin temel göstergesi olarak değerlendirilebilir. Peki, Tefe-Tüfe nedir?
TEFE Nedir?
İlk olarak TEFE-TÜFE açılımı konusuna bakacak olursak; öncelikle TEFE, Toptan Eşya Fiyat Endeksi’nin kısaltmasıdır. Yurt içinde imal edilen mal gruplarından oluşan kümenin -üreticiyi ve toptan satış yapan yerleri de kapsayacak şekilde- üretim zincirindeki tüm fiyat değişimlerini belirlemek için kullanılır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hesaplanan bir endekstir. Ayrıca aylık ya da yıllık enflasyon oranının tespit edilmesinde de kullanılır.
TEFE, bir ürünün arzındaki fiyat artışını belirten bir maliyet enflasyon endeksidir. TEFE hesaplanırken hammadde ile birlikte, mamul ve yarı mamul ürünler dahil, sepetteki ürünlerin arz fiyatları, vergi ve toptancı marjı da eklenir.
Devlet İstatistik Enstitüsü, 2005 yılında Toptan Fiyat Endeksi’nin yerine bir ürünün üretim dönemindeki fiyat değişimini ölçmek için daha anlamlı bir gösterge oluşturmak amacıyla ÜFE’ye (Üretici Fiyat Endeksi) geçmiştir. Tüketicilere yansıtılan fiyatlardaki değişimleri ölçen ÜFE, 2005 yılından beri TEFE yerine kullanılmaktadır.
TÜFE Nedir?
TÜFE, Tüketici Fiyat Endeksi anlamına gelir. Tüketici Fiyat Endeksi, belirli bir zaman diliminde bireylerin ortalama tüketim alışkanlıklarını yansıtmak için seçilmiş bir mal ve hizmet sepetinin fiyatlarındaki değişimi ölçer. Türkiye İstatistik Kurumu’nun hesapladığı TÜFE değişim oranı, perakende fiyatlarındaki değişimi gösteren enflasyondur.
TÜFE’nin hesaplanması için fiyat takibi yapılabilecek mal ve hizmet sepetinin kurulması; referans yılının, bu sepette yer alan mal ve hizmet alımları için ödenecek tutarın ve bu sepete ilişkin fiyat düzeyinin belirlenmesi gerekmektedir.
Enflasyon göstergesi olarak TÜFE, ekonomi politikalarının belirlenmesinde; ücretlerin, fiyatların ayarlanmasında; kiraların artırılmasında; parasal değerlerden enflasyon oranını silmede ve ekonomik faaliyetlerin yönlendirilmesinde esas alınır.
Günümüzde TEFE kelimesi fiyat artışının yanında maliyeti, TÜFE ise fiyat artışının talep tarafını ifade etmektedir. TEFE-TÜFE ne demek sorusunun cevabından sonra farklarını inceleyebiliriz.
TEFE’yi TÜFE’den ayıran en önemli şey Tüketici Fiyat Endeksi’nin tüketiciler tarafından doğrudan alınan malların fiyatlarını ölçmesi, toptan eşya fiyat endeksinin ise hammadde ya da yarı mamul fiyatlarını ölçmesidir. Pek çok ürünü etkileyen TEFE ve TÜFE, yine çok sayıda sistemde kullanılmaktadır.
Kira Oranını Etkileyen Faktörler
Kiralık bir mülkün aylık ödemesinde yılda tek sefer olmak üzere artış meydana gelir. Kira artış oranı, bir önceki yılın kira tutarı ve TÜFE olarak da bilinen son 12 aylık tüketici fiyat endeksi baz alınarak belirlenmektedir. Gayrimenkulün aylık kira bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir oran uygulanamaz. Ayrıca kira artışının, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre düzenlenmesi gerekir.
TEFE-TÜFE kira hesaplamasında en çok merak edilen konu TEFE-TÜFE nasıl hesaplanır sorusudur. Bu aşamada TÜFE’nin ortalama değeri esas alınır. İş yeri kiraları TÜFE’den fazla olarak yazılamaz. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için teminat olacak anlaşmalar sağlamak, mağduriyetin önüne geçer.
Peki, TEFE-TÜFE oranı neye göre belirleniyor? Kiracı ve ev sahibine göre aylık kira tutarı, bir yıllık sürenin bitiminden sonra yıllık TEFE-TÜFE oranı uygulanarak artırılmaktadır. İş yerlerindeki kiraların artış oranı da aynı oran gözetilerek hesaplanmaktadır.
TEFE ve TÜFE Nasıl HesaplanırUygulanacak artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan yıllık enflasyon oranına bağlıdır. Tüketici Fiyat Endeksi’nin enflasyon oranı ile belirlenmesi, kiralara uygulanacak azami artış oranını belirlemektedir. 12 aylık TÜFE oranı, kira artış oranı olarak yansıtılırken yıllık kira bitiminden önceki ay baz alınarak hesaplanır.
Yapılan artış oranı TÜFE’den daha yüksek olmamak şartıyla kiracı ile ev sahibi arasındaki görüşme sırasında daha düşük bir oran belirlenebilir. TEFE-TÜFE hesaplama, 2019 yılında güncellenen Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, kira artış oranını net bir şekilde açıklamakta ve uyulmaması durumunda yaptırıma tabii tutmaktadır.
Yıllık TÜFE oranı ve kira sözleşmesinde belirtilen maddelere göre kirayı artırabilir veya ev sahibinize başvurabilirsiniz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken üç nokta bulunmaktadır:
-
Yapılan zam, yıllık TÜFE oranının ortalamasından daha fazla olmaz. Aksi takdirde kiracı, yapılan zamma itiraz etme hakkı kazanır.
-
Kiracı ve ev sahibinin aralarında bir anlaşmazlık yaşadığı düşünelim. Kiracı, kendi belirlediği artış oranına göre ödemede bulunur ve bu ödeme yıllık TÜFE ortalamasından düşük olursa ev sahibi, kiracıdan icra yoluyla oluşan farkı alabilir.
-
2022 Mart ayında tutulan bir evin kira artışının 2023 Şubat ayında, yani sözleşmenin bitiminden bir ay önce, son 12 ayın TÜFE ortalamasına göre yapılması gerekir.
TEFE-TÜFE kira artışını belirlemektedir. Artış oranı, taban fiyatın bulunmasında kullanılan TÜFE verilerine göre belirlenir. Güncel kira ödemesinin 2000 TL ve ortalama TÜFE’nin olduğunu varsayarsak, aylık artış 300 TL olur. Bir diğer basit hesaplama yönteminde ise mevcut durumda ödenen kira tutarı TÜİK tarafından belirlenen artış oranı ile çarpılarak 100’e bölünür ve artış bulunur.
