Son 2 yıldır Gayrimenkul geliştiricilerin yeni yatırımlar için temkinli davranması başta İstanbul olmak üzere birçok ilde arz sorununu ortaya çıkardı. Talep canlı, üretim ağır olunca mevcut konutlarda hem kiralar hem de satış fiyatları artışa geçti. Yeni üretimdeki yavaşlamanın etkilediği diğer bir alan da pazarlık marjları oldu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, İstanbul’un 37 ilçesinden 157 gayrimenkul danışmanı ile son bir yıl içinde gerçekleştirdikleri satış ve kiralama işlemlerini inceledi. Araştırmada 2. el piyasada satılık ve kiralık gayrimenkullerin pazara çıkış değerleriyle gerçekleşen işlem değerleri arasındaki fark analize tabi tutuldu ve pazarlık marjındaki düşüş ortaya çıktı.
PAZARLIK MARJI NE KADAR?
Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 yılında yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e geriledi. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6.1 iken bu oran 2020 yılında yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e geriledi. Dükkân ve ofis gibi ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme gözlemlendi. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 yılında ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e geldi.
Konut piyasasında son iki yılda görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki azalmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden kaynaklandığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da olabildiğini ekledi. Kiralık ev bulmanın zor olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini belirten emlak danışmanları da 1 lira bile indirim yapmayan kimi ev sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini ifade etti.
KONUT MU DÜKKÂN MI?
AYNI değerdeki konut ve dükkânların kira çarpanları dolayısıyla kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL değerindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken aynı değerdeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma sonuçlarına göre dükkânların geri dönüş süreleri ortalama olarak konutlarda 3 yıl daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün doğru olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “Mesela bir konutun 10 yılda 3 defa kiracı değiştirdiğini düşünelim. O ev toplamda en fazla 3 ay kiracısız yani boş kalır. Ama dükkân 3 defa kiracı değiştirse süre 1 yıla kadar uzayabilir. Bu nedenle yatırım için dükkân daha kârlı demek doğru bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari birimlerin daha çok etkilendiğini hesaba katmak gerek” diye konuştu.