Hızlı nüfus artışı, bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin yükselişi, hızla gelişen inşaat teknolojisi gibi nedenlerden dolayı konut üretimi ve satışı sürekli bir artış göstermektedir. Aslında konut niteliğindeki gayrimenkuller, bir barınma aracı olmalarının ötesinde, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine sahiptirler. Ancak konutların pahalı olması ve yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarından kaynaklanan problemler nedeniyle, birçok gayrimenkul yatırımcısı bunların bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu durumda, konutlar borçlanma yoluyla sağlanan fonlarla alınabilmektedir. Bir başka ifade ile, konut sorunu ve buna karşı geliştirilen çözümler ülkelerin içinde bulunduğu sosyal ve ekonomik şartlarla doğrudan ilişkili olmakla birlikte, bunların finansmanına ilişkin kaynak problemi en temel sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.

Konut satın almak isteyen kişilere ihtiyaç duydukları fonların sağlanması konut finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir konut finansman sistemi; fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları konut almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarmak zorundadır. Yine, konut finansman piyasasının etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilmektedir. Piyasaya gayrimenkul satın alınacak düzeyde kredinin arz edilmesi, ödenebilecek koşullarda bunların sunulması ve geri ödeme sürelerinin uzun bir vadeye yayılması, konut finansmanının başarısını belirleyen faktörlerdir. Burada özellikle belirtilmesi gereken husus ise, kredilerin uzun vadeli olarak sağlanması zorunluluğudur. Bunun nedeni; konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldığında çok yüksek olması ve ancak kredilerin uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda, kişilerin bunları ödeyebilmelerinin mümkün olmasıdır. Türkiye’de mevcut duruma baktığımızda, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini göstermektedir. Türkiye Bankalar Birliği’nin yayınladığı istatistikler incelendiğinde toplamda 1,7 milyon kişiye yaklaşan ve 100 Milyar TL’yi aşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek mümkündür. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimi irdelendiğinde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek.

Konut kredisi faiz oranları Ocak ayında ortalama aylık 0,9% idi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın faiz artırım kararı ile birlikte konut kredisi faiz oranlarında artış eğilimine girildi. Haliyle bu durum yeni konut kredisi kullanacakların geçmiş dönemlere kıyasla daha fazla maliyete katlanmaları anlamına da geliyor. Ancak diğer taraftan kredi veren kuruluşların beklentisi kredi ödemelerinin tam ve zamanında gerçekleştirilmesi; 5582 Sayılı Konut Finansmanı Kanunu’nda ödemenin iki kez üst üste yapılamaması, kurumun konuta el koymasını ve satışa çıkarmasını gerekli kılıyor. O halde kredi kullanımı sırasında hane halkının ödeme gücü çerçevesinde doğru miktarda kredinin kullanımı son derece önemli. Konut Satın Alma Gücü Endeksi ise bunu ölçümlüyor ve bizlere önemli veriler sunuyor.

Endeks hesaplamalarında 100 baz değer, hane halkı için ideal bir geri ödeme planı noktasını işaret ederken; 100’ün altındaki değerlerde ise kredi ödemelerinin zora girmesi söz konusu.

Konut Satın Alma Gücü Endeks hesaplamalarına baktığımızda konut kredisi aylık faizlerindeki 0,10’luk artış endeks değerini 5 puan azaltırken; faizlerdeki 0,3’luk artış ise endeks değerini 13 puan azaltıyor. Bunun anlamı Şubat ayında Örnek 1 semtinde ev almak isteyen bir aile 1% kredi faiz oranı ile borçlanırsa, kredi vadesi olan 120 ay boyunca aylık fazladan 1.000 TL’lik fona ihtiyaç duyacak. Ev fiyatlarının göreli olarak daha düşük olduğu Örnek 2’de ise aylık ek fon ihtiyacı 250 TL. olacak.

Aslında Konut Satın Alma Gücü Endeksi benzeri analitik çalışmalar, konut kredisi sağlayan kurumlar açısından kredi riskinin önceden belirlenmesi anlamında, kredi müşterisinin hangi vadede ve hangi kredi-değer oranı üzerinden kredi kullanması gerektiğinin belirlenmesinde; gayrimenkul proje geliştiricileri açısından inşa edilecek konutlara maksimum talebin yaratılması anlamında doğru fiyat politikasının tespitinde ve konut kredisi kullanıcıları açısından ise geri ödemelerin sürdürülebilirliğinin sağlanması anlamında hane halkı geliri ile orantılı doğru miktarda borçlanma sınırının belirlenmesi için önemli sonuçlar sunmaktadır.

Doç. Dr. Ali HEPŞEN (İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Ana Bilim Dalı)

Kaynak: emlakkulisi.com